Согласно пункту 1 части 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ при условии, что количество квартир в доме не превышает тридцати.
В соответствии со статьей 39 ЖК РФ, выбрав непосредственный способ управления домом, собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества. Решение о выборе непосредственного способа управления считается реализованным со дня заключения договоров, предусмотренных статьей 164 ЖК РФ: на поставку коммунальных ресурсов, содержание и ремонт общедомового имущества, выполнение работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.
Договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, газа и водоотведение каждый владелец помещения заключает самостоятельно. Договоры на содержание и ремонт общего имущества в таком доме, выполнение работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию собственники помещений заключают на основании решений общего собрания: на вывоз ТКО, уборку контейнерной площадки и обслуживание внутридомового и внутриквартирного газового оборудования.
На ОСС нужно определить представителя собственников, состав общего имущества и размер платы за его содержание.
В отношениях с подрядчиками и органами власти собственников помещений в доме с непосредственным управлением представляет один из них на основании доверенности, которую он получает по решению ОСС. При этом, если в доме более четырёх квартир, то жители на общем собрании избирают Совет МКД.
Также при выборе непосредственного способа управления на ОСС участники утверждают:
- состав общего имущества дома,
- перечень работ и услуг,
- условия их оказания и выполнения,
- размер их финансирования.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен соответствовать размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключёнными с подрядчиками. Если на ОСС размер платы не утверждён, то в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, установить его должен орган местного самоуправления.
В соответствии с пп. «а» п. 2 ПП РФ № 290, в случае, если управление многоквартирным домом осуществляют непосредственно собственники помещений, перечень услуг и работ из числа включённых в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяет общее собрание собственников. Это отражается в его решении.
При этом следует учитывать требования Правил № 170 к таким работам и услугам. Согласно этим правилам, необходимо проводить:
- осмотры, техническое обследование общего имущества, а также диагностику и испытания инженерных систем;
- мероприятия по поддержанию работоспособности и исправности дома; ежегодно до 1 сентября мероприятия по подготовке к сезонной эксплуатации дома, результатом успешного проведения которых станет паспорт готовности дома к зиме;
- работы по сезонной санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома и придомовой территории.
Порядок организации и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен статьями 44-48 ЖК РФ.
Инициатор общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяет дату, время, повестку дня и форму проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 2 статьи 45 ЖК РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений в многоквартирном доме.
Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение 5 дней момента получения подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение 3 лет (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядок направления подлинников решений и протоколов общих собраний в многоквартирных домах в орган государственного жилищного надзора утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.01.2019 г. № 44/пр.